Même si c’est votre premier achat et que vous n’y connaissez rien en travaux (et sans attraper de cheveux gris)
SI VOUS AVEZ RÉPONDU OUI À L’UNE DE CES QUESTIONS, PRÊTEZ ATTENTION À CE QUE JE VAIS VOUS DIRE PARCE QUE C’EST PROBABLEMENT LA CHOSE LA PLUS IMPORTANTE QUE VOUS LIREZ AUJOURD’HUI.
Exemple avec ma première résidence principale à 26 ans qui était un F2 acquis et rénové pour un total de 80 000€ (achat + frais + travaux) et revendu plus tard au prix de 120 000€.
Exemple avec ma deuxième résidence principale qui est un local commercial que j’ai transformé en loft haut de gamme, dans un secteur ultra-demandé. Acquis et rénové pour un total de 210 000€ (achat + frais + travaux) et actuellement en vente à 359 000€ FAI.
Exemple avec mon deuxième immeuble dans lequel j’ai rafraîchi les logements à chaque sortie de locataire. L’immeuble avait pris de la valeur grâce aux rénovations et relocation à des locataires sérieux. Résultat : 950€ de cash-flow BRUT pendant 7 ans et 105 900€ NET d’impôt récupéré à la revente.
Autre exemple avec mon projet de rénovation intérieure totale d’un ancien hôtel miteux en 12 studios meublés pour un total de 508 000€ (achat + frais + travaux) et qui est aujourd’hui estimé à 800 000€. Détenu en SCI, il rapportera 1900€/mois de cash-flow NET NET d’impôt une fois tous les logements finalisés (2 studios en cours de finition).
Autre exemple avec mon projet de rénovation d’une grange abandonné en 3 duplex haut de gamme pour un total de 230 000€ (achat + frais + travaux) et qui est aujourd’hui estimé à 360 000€. Mais je le garde en location car il me rapporte 840€/mois de cash-flow NET de frais et d’impôt.
Je suis investisseur immobilier depuis 2013.
Et j’ai travaillé en bureau d’études d’ingénieurs-conseils en thermiques et techniques du bâtiment entre 2012 et 2019.
Et je suis l’auteur du livre à succès « Comment Investir & Rénover Pour Gagner GROS »
Je dois dire que l’immobilier est la meilleure chose qui me soit arrivée car il m’a délivré d’un système qui aurait forcément fini par m’emmener en burn-out ou dépression profonde.
C’est-à-dire :
❌ Essayer d’être heureux en travaillant de 9h à 17h dans un bureau
❌ Pendant au minimum 45 ans de ma vie
❌ Tenter de gravir des échelons dans le seul but de gagner un peu plus d’argent et de reconnaissance
❌ Avoir des supérieurs qui me disent ce que je dois faire et quand je peux prendre mes congés
Et peut-être que tu as déjà vécu ça mais une petite voix me disait de ne pas suivre ce chemin tout tracé malgré la pression familiale et sociale.
Puis j’ai découvert le monde de l’investissement immobilier et ses effets de levier en avril 2013 grâce à un blog.
Et j’ai vite compris que je pouvais utiliser mes connaissances dans le bâtiment pour démultiplier les effets de levier bancaire.
Et c’est ce qui m’a mis le pied à l’étrier dans l’immobilier, en particulier via la réhabilitation d’immeubles et de bâtiment.
Car je gérais des projets de réhabilitation et de construction d’immeubles dans mon travail pour le compte d’énormes promoteurs. Alors pourquoi ne pas faire la même chose pour mes propres projets ?
Et j’ai incité mes collègues et amis à faire pareil. Et sans le savoir, c’est comme ça qu’est né le début du mouvement Rénover Pour Gagner.
Thomas a jeté son dévolu sur un T4 dans un immeuble des années 70 où beaucoup de travaux venaient d’être faits. Il a géré le budget comme un maître avec 25 000€ de travaux et finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44 000€ net d’impôts
Achat FAI : 110 000 €
Total frais & travaux : 36 000 €
Total projet : 146 000 €
Prix de revente : 190 000 €
Durée des travaux : 3 mois
Pascal et Lucille ont trouvé un studio dans un excellent quartier et ont réalisé 8 150€ de travaux.
Le résultat ? Ils récoltent désormais un loyer à 610€ et ont fait valoriser cet appartement de plus de 20 000€ NET en 2 mois
Loyer avant : 360 €
Loyer après : 610 €
Total projet : 87 500 €
Valeur après : 110 000 €
Durée des travaux : 2 mois
Claire a acheté un immeuble de 4 appartements : un qui fût laissé en location nue longue durée et 3 et transformés en Airbnb.
Au bout de 3 mois, elle tournait à 2.500€/mois puis 12 mois plus tard elle stabilise à 4.000€/mois pour une mensualité bancaire de 985€, c’est-à-dire un cash-flow brut de 3.000€/mois.
Grâce à ça, elle a pu démissionner de son travail de juriste.
Et surtout, son immeuble est maintenant estimé au minimum à 280.000€ soit un gain d’actif NET de 75.000€ en 9 mois
Loyer avant : 800 €
Loyer après : 4 000 €
Total projet : 205 000 €
Prix de revente : 280 000 €
Durée des travaux : 9 mois
Daphné a acheté un T3 73 000€ FAI et a réalisé pour 9 000€ de travaux et ameublement, en bonne partie elle-même, pour maximiser son cash-flow.
Elle récolte désormais 675€ HC de loyer (pour une mensualité bancaire de 420€) et elle s’est créé un actif NET de 26 000€ en 6 mois
Loyer avant : 450 €
Loyer après : 675 €
Total projet : 88 700 €
Valeur après : 115 000 €
Durée des travaux : 6 mois
Total acquisition : 79 000 €
Total projet : 164 000 €
Loyer après : 1 345 €
Valeur après travaux : 200 000 €
Durée des travaux : 11 mois
Rafraîchissement d’un T1 en duplex
Un T1 en duplex acheté 82.000€ FAI et réalisé pour 8.000€ de travaux et ameublement avec sa compagne et quelques amis.
Ils récoltent maintenant 610€ de loyer et ont fait valoriser l’appartement de 50.000€ en 3 mois
Loyer avant : 500 €
Loyer après : 610 €
Total projet : 98 000 €
Valeur après : 150 000 €
Durée des travaux : 3 mois
Rafraîchissement d’un T1
Après plusieurs mois d’hésitation et de tâtonnement, il s’est enfin lancé dans un T1 dans son jus à remettre au goût du jour. Il est maintenant loué 700€ par mois avec une mensualité bancaire de 310€ et une revalorisation d’environ 15 000€ en 4 mois
Loyer avant : 500 €
Loyer après : 700 €
Total projet : 76 000 €
Prix de revente : 93 000 €
Durée des travaux : 4 mois
Rénovation et réaménagement d’un T2 au 3ème étage
Après avoir réalisé deux projets immobiliers avec de simple rafraîchissement, Sephora a décidé de s’attaquer à un projet de rénovation plus lourde avec notamment l’ouverture d’une cloison entre le salon et la cuisine.
5 mois plus tard, le logement est prêt à être loué 700€ ou revendu 120.000€ en tant que RP. C’est-à-dire une plus-value de 40.000€ en 5 mois
Loyer après : 700 €
Mensualité bancaire : 324 €
Total projet : 80 700 €
Valeur après : 120 000 €
Durée des travaux : 5 mois
Total acquisition : 70 000 €
Total projet : 81 500 €
Loyer après : 151 500 €
Valeur après travaux : 184 000 €
Durée des travaux : 10 mois
Division officielle d’une maison en 3 appartements + mise en colocation
Une maison de 108 m2 avec comble à aménager de 43 m2 au sol qui a été divisé officiellement en 3 appartements distincts. Les 3 appartements sont exploités en colocation (7 chambres au total) pour un cash-flow mensuel NET de 1.100€/mois sur une seule opération.
Il pourrait par la suite revendre appartement par appartement ou l’immeuble complet. Il pourrait en tirer une plus-value brut de 84.000€
Achat FAI : 167 000 €
Total frais, travaux et meubles : 199 000 €
Loyer : 2 860 €
Total projet : 366 000 €
Valeur après : 450 000 €
Durée des travaux : 12 mois
Mais aujourd'hui, vous pouvez mettre la main sur le programme complet et ses bonus offerts pour :